Créer une société dans un QPV (ex dispositif ZFU)

Conclusion : une réelle opportunité, sous conditions strictes

Créer une société dans un quartier urbain bénéficiant d’un dispositif fiscal peut réduire fortement l’impôt sur les bénéfices pendant les premières années. Depuis 2026, il ne faut cependant plus parler d’une nouvelle implantation bénéficiant de l’ancien régime ZFU-TE. Celui-ci est fermé aux nouvelles entreprises depuis le 31 décembre 2025.

Le dispositif actuel concerne les activités commerciales, artisanales et les professions de santé créées ou reprises dans un QPV entre 2026 et 2030. Sous réserve du respect des conditions, l’entreprise peut bénéficier de cinq années d’exonération totale, puis d’abattements de 60 %, 40 % et 20 % pendant les trois années suivantes.

L’adresse exacte, la réalité de l’implantation, la nature de l’activité, le nombre de salariés, le chiffre d’affaires et l’historique de l’entreprise doivent être vérifiés avant toute décision. La sécurisation du projet par un rescrit fiscal reste fortement recommandée.

Les règles présentées correspondent à la réglementation vérifiée en août 2026. Les références principales sont la fiche officielle sur les allègements en QPV, la fiche consacrée à la fin des ZFU-TE et les articles 44 octies A et 44 octies B du Code général des impôts.       

FAQ – Créer une société en Zone Franche Urbaine en France

1. Qu’est-ce qu’une zone franche urbaine en France ?

Une zone franche urbaine était un quartier défavorisé dans lequel les entreprises pouvaient bénéficier d’exonérations fiscales afin de soutenir l’activité économique et l’emploi local.

2. Les zones franches urbaines existent-elles encore en 2026 ?

Depuis le 1er janvier 2026, le dispositif ZFU-TE est supprimé pour les nouvelles implantations. Les entreprises installées avant cette date conservent toutefois certains droits acquis.

3. Peut-on encore créer une société dans une ancienne ZFU ?

Oui, une société peut toujours s’installer dans un quartier anciennement classé ZFU. Cependant, elle ne bénéficiera pas automatiquement de l’ancien régime fiscal ZFU-TE.

4. Quel dispositif remplace les ZFU-TE depuis 2026 ?

Depuis 2026, un nouveau régime d’exonération d’impôt sur les bénéfices concerne certaines activités créées ou reprises dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.

5. Qu’est-ce qu’un quartier prioritaire de la politique de la ville ?

Un QPV est un quartier urbain identifié en fonction de critères économiques et sociaux, notamment le niveau de revenu de ses habitants par rapport aux territoires environnants.

6. Jusqu’à quelle date le nouveau dispositif QPV est-il accessible ?

Le nouveau régime concerne les activités éligibles créées ou reprises dans un quartier prioritaire entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2030.

7. Toutes les activités sont-elles éligibles au nouveau régime QPV ?

Non. Le dispositif applicable depuis 2026 concerne principalement les activités commerciales, artisanales et les professions de santé définies par le Code de la santé publique.

8. Une activité libérale peut-elle bénéficier de l’exonération ?

Depuis 2026, une activité libérale ordinaire n’est pas nécessairement éligible. Le dispositif vise essentiellement les professions de santé parmi les activités de nature libérale.

9. Une activité industrielle est-elle éligible au régime actuel ?

L’activité industrielle ne figure pas expressément parmi les activités couvertes par le nouveau régime QPV de 2026, contrairement à certaines versions historiques du dispositif ZFU-TE.

10. Une SASU peut-elle bénéficier d’une exonération d’impôt sur les sociétés ?

Oui, une SASU soumise à l’impôt sur les sociétés peut bénéficier de l’exonération lorsque son activité, son implantation, son effectif et ses données financières respectent les conditions.

11. Une SAS peut-elle profiter du régime fiscal des QPV ?

Oui, la SAS peut profiter du dispositif si elle exerce réellement une activité commerciale, artisanale ou de santé éligible dans un quartier prioritaire officiellement délimité.

12. Une SARL ou une EURL peut-elle bénéficier de l’exonération ?

La SARL ou l’EURL peut être éligible indépendamment de sa forme juridique, sous réserve de respecter les conditions relatives à l’activité et à l’implantation réelle.

13. Une micro-entreprise peut-elle bénéficier du dispositif QPV ?

Oui, une micro-entreprise peut bénéficier de l’exonération d’impôt sur les bénéfices, car aucun régime fiscal particulier n’est obligatoirement exigé par le nouveau dispositif.

14. L’exonération porte-t-elle sur l’impôt sur les sociétés ?

Pour une société assujettie à l’IS, l’exonération concerne les bénéfices provenant de l’activité éligible exercée dans le quartier prioritaire et correctement déclarés dans les délais légaux.

15. Peut-on réellement créer une société sans payer d’IS pendant cinq ans ?

Une société éligible peut bénéficier d’une exonération totale sur ses bénéfices pendant cinq ans. Elle reste néanmoins redevable des autres impôts, taxes et cotisations applicables.

16. Quelle est la durée totale de l’exonération fiscale ?

Le régime s’étend sur huit années : cinq années d’exonération totale, puis trois années d’imposition progressive avec des abattements décroissants sur les bénéfices éligibles.

17. Quel abattement s’applique pendant la sixième année ?

Pendant la sixième année, l’entreprise bénéficie d’un abattement de 60 % sur les bénéfices éligibles. Les 40 % restants sont imposés selon le régime applicable.

18. Quel abattement s’applique pendant la septième année ?

Durant la septième année, 40 % des bénéfices éligibles sont exonérés. Les 60 % restants sont soumis à l’impôt sur le revenu ou aux sociétés.

19. Quel abattement s’applique pendant la huitième année ?

La huitième année ouvre droit à un dernier abattement de 20 %. À partir de la neuvième année, l’imposition de droit commun s’applique normalement.

20. L’exonération d’IS est-elle soumise à un plafond annuel ?

Le régime actuel doit notamment respecter le plafond européen des aides de minimis, fixé généralement à 300 000 euros sur une période glissante de trois ans.

21. Qu’est-ce que le plafond européen des aides de minimis ?

Il s’agit du montant maximal de certaines aides publiques qu’une entreprise unique peut recevoir sur trois ans, toutes aides de minimis concernées étant cumulées.

22. Quel est l’effectif maximal autorisé pour bénéficier du régime ?

L’entreprise doit employer moins de 50 salariés. Le calcul de l’effectif est effectué pour chaque exercice selon les règles prévues par la Sécurité sociale.

23. Quel chiffre d’affaires l’entreprise doit-elle respecter ?

L’entreprise doit réaliser un chiffre d’affaires annuel hors taxes inférieur à 10 millions d’euros ou présenter un total de bilan inférieur à 10 millions d’euros.

24. Une entreprise dépassant 10 millions d’euros de chiffre d’affaires est-elle automatiquement exclue ?

Pas nécessairement si son total de bilan reste inférieur à 10 millions d’euros. L’entreprise doit respecter au moins l’un des deux critères financiers prévus.

25. Une simple domiciliation en QPV permet-elle d’obtenir l’exonération ?

Non. Une adresse de domiciliation ou une simple boîte aux lettres ne suffit pas. L’entreprise doit exercer une activité économique réelle à l’intérieur du quartier.

26. Faut-il obligatoirement louer un local dans le quartier ?

La réglementation exige une implantation réelle, mais celle-ci dépend de l’activité exercée. Un commerce, un atelier ou un cabinet devra généralement disposer d’un local adapté.

27. Comment prouver que l’activité est réellement exercée dans le QPV ?

L’entreprise peut présenter son bail, ses factures, ses équipements, ses stocks, ses contrats, la présence de salariés et tout document démontrant une exploitation véritable.

28. Une société travaillant uniquement sur Internet peut-elle être éligible ?

Son éligibilité peut être plus difficile à démontrer. Elle devra notamment établir que ses moyens d’exploitation et son activité sont réellement organisés depuis le QPV.

29. Une société peut-elle avoir des clients situés hors du quartier ?

Oui. La localisation de la clientèle n’interdit pas l’exonération. Il faut cependant déterminer où l’activité génératrice du chiffre d’affaires est effectivement réalisée.

30. Que se passe-t-il si l’entreprise possède un établissement hors du QPV ?

L’exonération peut être calculée proportionnellement au chiffre d’affaires provenant de l’activité éligible exercée dans le QPV, le reste demeurant normalement imposable.

31. Une activité non sédentaire peut-elle bénéficier de l’exonération ?

Oui, sous certaines conditions. Lorsque l’activité réalisée dans les QPV représente au moins 25 % du chiffre d’affaires, l’exonération peut s’appliquer intégralement.

32. Que se passe-t-il si l’activité non sédentaire réalise moins de 25 % de son chiffre d’affaires en QPV ?

En dessous de ce seuil, les bénéfices sont imposés proportionnellement au chiffre d’affaires réalisé hors des quartiers prioritaires, selon les règles fiscales de droit commun.

33. Une entreprise créée avant son installation dans le quartier peut-elle bénéficier du dispositif ?

Un simple transfert d’activité existante ne constitue pas toujours une création éligible. L’origine de l’activité et les conditions exactes du transfert doivent être analysées.

34. La reprise d’une entreprise située en QPV est-elle éligible ?

Oui, une reprise peut être éligible lorsqu’elle entraîne un changement effectif de direction et traduit une volonté réelle de maintenir durablement l’activité reprise.

35. Une reprise d’entreprise familiale peut-elle bénéficier de l’exonération ?

Certaines reprises au sein du cercle familial sont exclues ou soumises à des restrictions, notamment lorsque le cédant et ses proches conservent une participation majoritaire.

36. Peut-on bénéficier de l’exonération après une simple transformation juridique ?

Une transformation juridique sans création économique réelle ne permet pas nécessairement d’obtenir un nouveau droit. L’administration examine la continuité de l’activité et de la direction.

37. L’exonération d’impôt sur les bénéfices est-elle automatique ?

Non. L’entreprise doit vérifier son éligibilité, déclarer correctement ses bénéfices et conserver les justificatifs nécessaires pour répondre à un éventuel contrôle de l’administration fiscale.

38. Comment savoir si une adresse est située dans un QPV ?

L’adresse complète doit être recherchée sur le SIG de la politique de la ville. La vérification doit porter sur le numéro exact et non seulement la commune.

39. Toute une ville peut-elle être classée en zone prioritaire ?

Généralement non. Le classement concerne des quartiers délimités, parfois quelques rues seulement. Deux immeubles voisins peuvent donc relever de situations fiscales différentes.

40. Quelles villes françaises possèdent des quartiers anciennement classés en ZFU ?

Des quartiers ont notamment été classés à Paris, Marseille, Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse, Strasbourg, Montpellier, Grenoble, Rouen, Nantes, Nice, Toulon et Saint-Étienne.

41. Existe-t-il des anciennes ZFU en Île-de-France ?

Oui, l’Île-de-France comptait de nombreuses ZFU, notamment à Aulnay-sous-Bois, Corbeil-Essonnes, Grigny, Sarcelles, Mantes-la-Jolie, Sevran, Évry-Courcouronnes et La Courneuve.

42. Quels quartiers franciliens étaient connus comme zones franches urbaines ?

Parmi les quartiers connus figurent La Grande Borne, Les Tarterêts, Les Pyramides, le Val Fourré et La Rose-des-Vents, avec des périmètres précisément délimités.

43. Les anciennes ZFU sont-elles automatiquement devenues des QPV ?

Non. Les deux zonages peuvent se recouper, mais ils ne sont pas nécessairement identiques. L’adresse doit être contrôlée sur la cartographie officielle actuellement applicable.

44. Une entreprise implantée en ZFU avant 2026 conserve-t-elle son exonération ?

Oui, lorsqu’elle remplissait les conditions avant la suppression du dispositif, elle peut continuer à bénéficier de l’exonération d’impôt sur les bénéfices jusqu’à son terme.

45. Les anciens avantages fiscaux des ZFU sont-ils tous maintenus ?

Non. Depuis 2026, seule l’exonération acquise sur les bénéfices est maintenue. Plusieurs avantages concernant notamment certaines taxes sur les bureaux ont été supprimés.

46. Une entreprise en QPV peut-elle être exonérée de CFE ?

Une exonération de cotisation foncière des entreprises peut s’appliquer sous conditions, particulièrement pour certaines activités commerciales. Son application doit être vérifiée auprès du service fiscal compétent.

47. L’exonération de CFE est-elle automatiquement accordée ?

Non. Elle dépend notamment de l’activité, de l’effectif, du chiffre d’affaires, de la date d’installation et éventuellement des décisions de la collectivité territoriale concernée.

48. Une exonération de taxe foncière est-elle également possible ?

Certains immeubles affectés à une activité commerciale exercée dans un QPV peuvent bénéficier d’une exonération temporaire de taxe foncière, sous réserve des conditions applicables.

49. L’exonération d’IS supprime-t-elle également la TVA ?

Non. L’exonération sur les bénéfices ne dispense pas automatiquement l’entreprise de TVA. Les règles habituelles de franchise, de déclaration et de paiement restent applicables.

50. L’entreprise reste-t-elle redevable des cotisations sociales ?

Oui. L’exonération d’impôt sur les bénéfices ne supprime pas les cotisations sociales du dirigeant, les charges patronales et salariales ou les autres contributions obligatoires.

51. Le dirigeant peut-il se verser des dividendes sans impôt ?

Non. L’exonération concerne les bénéfices de l’entreprise, pas l’imposition personnelle des dividendes. Les distributions restent soumises au régime fiscal et social applicable.

52. Les plus-values bénéficient-elles de l’exonération QPV ?

Certaines plus-values sont exclues, notamment celles constatées lors de la réévaluation des éléments d’actif. Chaque opération exceptionnelle doit faire l’objet d’une analyse fiscale spécifique.

53. Une entreprise peut-elle cumuler l’avantage QPV avec d’autres exonérations ?

Certains cumuls sont interdits, notamment lorsque l’activité a bénéficié récemment d’autres régimes territoriaux ou fiscaux. L’entreprise doit choisir ou vérifier le dispositif applicable.

54. Une jeune entreprise innovante peut-elle cumuler son régime avec l’exonération QPV ?

Le cumul n’est pas systématiquement possible. Les avantages obtenus au cours des années précédentes peuvent exclure le nouveau régime applicable dans les quartiers prioritaires.

55. Que se passe-t-il lorsque l’entreprise cesse volontairement son activité ?

L’entreprise perd le bénéfice de l’exonération au cours de l’année de cessation volontaire. Des conséquences supplémentaires peuvent apparaître en cas de transfert hors du quartier.

56. Faut-il rembourser l’avantage en cas de transfert hors du QPV ?

Un transfert volontaire intervenant moins de cinq ans après la dernière exonération peut entraîner le remboursement des impôts économisés, selon les conditions prévues par la réglementation.

57. Comment sécuriser fiscalement le projet avant de créer la société ?

Il est conseillé de vérifier l’adresse, d’analyser l’activité et d’adresser un rescrit fiscal complet à l’administration avant de signer définitivement le bail commercial.

58. Qu’est-ce qu’un rescrit fiscal relatif au dispositif QPV ?

Le rescrit est une demande écrite permettant d’obtenir la position de l’administration sur l’éligibilité d’une situation précise au régime d’exonération des bénéfices.

59. Dans quel délai l’administration répond-elle au rescrit ?

Pour ce dispositif, l’administration dispose en principe de trois mois. Une demande doit néanmoins être complète, exacte et suffisamment détaillée pour produire ses effets.

60. Quels documents faut-il joindre à une demande de rescrit ?

Le dossier peut comprendre l’adresse, le bail, les statuts, l’activité détaillée, les prévisions financières, l’effectif envisagé et les informations relatives à une éventuelle reprise.

61. Faut-il vérifier la zone avant de signer le bail ?

Oui. La vérification doit impérativement précéder la signature, car une adresse située quelques mètres hors du périmètre peut rendre l’entreprise totalement inéligible.

62. Quel formulaire faut-il remplir pour demander une exonération de CFE ?

La déclaration initiale de CFE est généralement réalisée avec le formulaire 1447-C-SD. L’entreprise doit y signaler l’exonération demandée et respecter les délais déclaratifs.

63. L’exonération est-elle intéressante pour une entreprise déficitaire ?

Une entreprise déficitaire ne paie normalement pas d’impôt sur les bénéfices. L’exonération devient surtout avantageuse lorsqu’elle dégage effectivement un résultat fiscal positif.

64. Une entreprise peut-elle reporter les années d’exonération non utilisées ?

En principe, la durée commence à courir dès la création ou la reprise éligible. Les années déficitaires ne sont pas automatiquement reportées à une date ultérieure.

65. Le choix du quartier doit-il être fondé uniquement sur la fiscalité ?

Non. L’entrepreneur doit également examiner le marché local, le loyer, l’accessibilité, la sécurité, les transports, la clientèle, les fournisseurs et les possibilités de recrutement.

66. Quels commerces peuvent s’implanter avantageusement dans un QPV ?

Les commerces alimentaires, services de proximité, entreprises de réparation, salons, restaurants et activités répondant à des besoins locaux peuvent y trouver des opportunités intéressantes.

67. Quels artisans peuvent bénéficier du dispositif ?

Les artisans du bâtiment, réparateurs, mécaniciens, coiffeurs, boulangers ou autres professionnels immatriculés peuvent être éligibles lorsque leur activité est réellement exercée dans le quartier.

68. Quelles professions de santé sont potentiellement concernées ?

Les médecins, chirurgiens-dentistes, sages-femmes, pharmaciens et auxiliaires médicaux peuvent être concernés, sous réserve de leur qualification et des conditions générales du dispositif.

69. Une société peut-elle exercer plusieurs activités dans le QPV ?

Oui, mais seules les activités expressément éligibles peuvent profiter de l’exonération. La comptabilité doit permettre de distinguer les recettes provenant des différentes activités exercées.

70. Faut-il tenir une comptabilité séparée pour les activités non éligibles ?

Une séparation comptable précise est fortement recommandée afin d’identifier les bénéfices exonérés et imposables, particulièrement lorsque l’entreprise possède plusieurs activités ou établissements distincts.

71. Le siège social et le local d’exploitation peuvent-ils être différents ?

Oui, mais l’exonération dépend principalement du lieu où l’activité est véritablement exploitée. La localisation administrative du siège ne suffit pas à garantir l’avantage.

72. Une société domiciliée chez son président peut-elle être éligible ?

Cela reste possible dans certaines situations, mais elle devra démontrer que l’activité éligible est effectivement exercée à cette adresse avec des moyens d’exploitation suffisants.

73. La société doit-elle embaucher des habitants du quartier ?

Le nouveau régime QPV de 2026 ne reprend pas exactement la clause d’embauche de 50 % applicable aux implantations relevant de l’ancien dispositif ZFU-TE.

74. Quelle était la clause d’embauche de l’ancien régime ZFU-TE ?

L’ancien régime pouvait imposer qu’au moins la moitié de certains salariés ou nouvelles recrues résident dans une ZFU-TE ou un QPV de l’unité urbaine.

75. Peut-on présenter commercialement l’offre comme une société à zéro IS ?

Cette formulation doit être accompagnée de conditions claires. Il s’agit d’une exonération temporaire des bénéfices éligibles, et non d’un taux d’IS définitivement fixé à zéro.

76. Que risque une entreprise utilisant une domiciliation fictive ?

Elle peut subir un redressement fiscal, perdre les exonérations, devoir payer les impôts éludés, des intérêts de retard et éventuellement des pénalités supplémentaires.

77. L’administration fiscale peut-elle contrôler l’implantation réelle ?

Oui. Elle peut examiner le bail, les factures, les déplacements, les équipements, la présence des salariés, les contrats et l’organisation matérielle de l’activité.

78. Les communes peuvent-elles proposer des aides complémentaires ?

Certaines collectivités, intercommunalités ou régions proposent des aides à l’installation, au recrutement, à l’investissement ou à la rénovation des locaux, selon leurs politiques locales.

79. Où trouver la liste officielle des quartiers prioritaires ?

La liste et la cartographie officielle sont disponibles sur le SIG de la politique de la ville. La recherche doit toujours être effectuée avec l’adresse complète.

80. Quel est le principal conseil avant de créer une société en QPV ?

Il faut vérifier simultanément le périmètre géographique, l’activité éligible, l’exploitation réelle, les seuils financiers et les règles fiscales, idéalement au moyen d’un rescrit préalable.

Avertissement

Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre général, informatif et pédagogique. Elles ne constituent ni un conseil juridique, fiscal, comptable ou financier, ni une garantie d’éligibilité à une exonération.

Les dispositifs applicables aux anciennes ZFU-TE et aux quartiers prioritaires de la politique de la ville peuvent évoluer. L’application des avantages dépend notamment de la date d’implantation, de l’adresse exacte, de l’activité exercée, de la réalité de l’exploitation, de l’effectif, du chiffre d’affaires et des aides déjà perçues.

Avant toute création, reprise, domiciliation, signature de bail ou décision d’investissement, il est recommandé de faire vérifier votre situation par un avocat fiscaliste et de solliciter, si nécessaire, un rescrit auprès de l’administration fiscale. L’exonération d’impôt sur les bénéfices n’est jamais automatique et ne dispense pas l’entreprise des autres impôts, taxes, cotisations sociales et obligations déclaratives applicables.